Как иностранцу купить квартиру в Аргентине: пошагово, налоги и расходы в 2026 году
Обновлено: 1 день назад
Иностранец может купить квартиру в Аргентине без резиденции: для городской недвижимости ограничений нет. Но сделка устроена иначе, чем в России: деньги часто передаются наличными долларами у нотариуса, нотариуса (escribano) выбирает покупатель, а расходы на закрытие составляют 7–9% от цены. Разбираем процесс по шагам, налоги 2026 года, цены в Буэнос-Айресе и типичные риски.
Данные актуальны на октябрь 2026 года. Налоговые ставки и правила по наличным меняются: перед сделкой обязательно сверьтесь с escribano и бухгалтером.
Хотите разобрать вашу ситуацию лично? Запишитесь на консультацию — ответим на вопросы и подскажем, с чего начать.
📋 Чек-лист в PDF: скачать и распечатать — все шаги из этой статьи на одной странице.
Может ли иностранец купить недвижимость
Городская недвижимость — да, в том числе без резиденции. Нужны паспорт и налоговый номер.
Налоговый номер: с 2 марта 2026 года CDI отменён, иностранцы получают временный CUIT (до 2 лет). Если вы живёте за границей, его оформляют через представителя или по доверенности с адресом в Аргентине. Ранее выданные CDI продолжают действовать.
Сельскохозяйственная земля: ограничения закона 26.737 (лимит иностранного владения)
отменены декретом 70/2023, и на октябрь 2026 года отмена действует. Но тема спорная: в Конгрессе и судах идут попытки её пересмотреть, поэтому сделки с землёй требуют отдельной юридической проверки.
Закон о частной собственности одобрен Сенатом в первом чтении 6 августа 2026 года (глава о земле для иностранцев из него исключена) и сейчас в Палате депутатов.
Как проходит сделка: 5 шагов
Подбор и проверка объекта. Риелтор (inmobiliaria) показывает варианты, вы согласуете цену.
Бронь (reserva). Небольшая сумма, которая снимает объект с продажи на 7–30 дней.
Предварительный договор (boleto de compraventa). Фиксирует цену, сроки и задаток. Собственником boleto вас не делает.
Проверка документов у escribano. Нотариус запрашивает выписку о праве собственности (informe de dominio) и о запретах на продавца (inhibiciones), проверяет долги по налогам и коммунальным платежам.
Купчая (escritura). Подписывается у escribano обычно через 30–90 дней после boleto. В этот момент передаются деньги и ключи, а сделка регистрируется.
Оплата. С 2 января 2026 года действует закон 27.799 «Inocencia Fiscal»: наличные доллары можно вносить прямо при подписании escritura. Escribano — субъект финансового контроля UIF: ниже порога (около 204 тыс. USD на начало 2026 года) достаточно декларации о происхождении средств, выше — нужны подтверждающие документы. О контроле UIF за сделками читайте в нашей новости.
Сколько стоит закрытие сделки для покупателя
Расход | Сколько |
Комиссия агентства | обычно 4% + IVA с покупателя (по закону CABA лимит ниже, но на практике берут столько) |
Гербовый сбор (Sellos), CABA | 3,5%; для сделок до $226,1 млн — 2,7%; обычно делится пополам с продавцом, в новостройке платит покупатель |
Sellos, провинция Буэнос-Айрес | около 2% от большей из сумм: цена или фискальная оценка |
Нотариус (escribano) | 1–2% + IVA плюс 0,2–0,4% на справки |
Итого для вторички | около 7–9% от цены |
Льгота на единственное жильё в CABA: сделка до 226,1 млн песо освобождена от Sellos, если квартира — единственное, постоянно занимаемое жильё покупателя. Распространяется ли льгота на нерезидентов, источники не уточняют — спросите у escribano.
Налог при продаже: налог на передачу недвижимости (ITI, 1,5%) отменён с июля 2024 года. Для объектов, купленных после 1 января 2018 года, продавец платит 15% с прибыли (impuesto cedular).
Нужен проверенный специалист в Аргентине? Юрист, переводчик, риелтор или врач — опишите ситуацию, и мы бесплатно подберём того, к кому обращаемся сами.
Расходы после покупки
ABL (CABA) — городской налог на недвижимость, считается от фискальной оценки, а не от рыночной цены. Минимум около 14 100 песо в месяц.
Expensas — взносы на содержание дома: в среднем около 310 000 песо в месяц в CABA (август 2026); в домах с охраной, бассейном и amenities — дороже.
Bienes Personales — налог на имущество. Нерезиденты платят только с активов в Аргентине через местного «замещающего плательщика» (responsable sustituto). Точную ставку на 2026 год уточняйте у бухгалтера.
Ипотека для иностранцев
Банковская ипотека (кредиты в UVA) реально доступна только постоянным резидентам с DNI: банки обычно хотят видеть несколько лет проживания, подтверждённый аргентинский доход, чистую кредитную историю и первый взнос 20–30%. Нерезиденту без DNI ипотеку практически не дают.
Сколько стоит квартира в Буэнос-Айресе
По данным Zonaprop за сентябрь 2026 года:
Показатель | Значение |
Средняя цена в CABA | 2 484 USD за м² |
Двухкомнатная квартира 50 м² | около 131 000 USD |
Самый дешёвый район (Lugano) | 1 071 USD за м² |
Самый дорогой район (Puerto Madero) | 6 165 USD за м² |
Валовая доходность аренды | 5,7% годовых (окупаемость около 17,5 лет) |
Какие пригороды выгоднее под сдачу, разбирали в обзоре доходности аренды в Большом Буэнос-Айресе. Где приятнее жить — в гайдах о лучших районах и о жизни в пригородах.
Красные флаги
Продавец торопит с оплатой до escritura. Большие суммы передавайте только при подписании купчей у escribano.
Квартира занята (ocupado). Закон об ускоренном выселении ещё не принят — не покупайте объект с жильцами без юридической проверки.
Покупка на этапе котлована (en pozo). Выясните, что именно вы подписываете (boleto, вход в фидеикомисс или переуступку), проверьте разрешение на строительство, сроки, штрафы за просрочку и индексацию по индексу CAC.
Escribano продавца. Выбирайте нотариуса сами: он проверяет титул в ваших интересах.
Нет informe de dominio и inhibiciones. Без этих справок сделку не подписывают.
Кто поможет с покупкой
Русскоязычный риелтор сэкономит недели на переписке и объяснит нюансы рынка, а переводчик понадобится на подписании у escribano. В каталоге RuBueno есть специалисты по аренде и покупке недвижимости в Буэнос-Айресе, юристы и переводчики для сопровождения сделки. Как работает крупный местный девелопер, рассказывала Вивиана Якуб в интервью RuBueno.
Для обмена валюты и переводов из-за рубежа посмотрите сервисы обмена в каталоге организаций.
Частые вопросы
Может ли иностранец купить квартиру в Аргентине без резиденции?
Да, ограничений на покупку городской недвижимости нет. Нужны паспорт и налоговый номер CUIT (с 2026 года вместо CDI); его можно оформить через представителя.
Сколько стоит оформление сделки в CABA в 2026 году?
Для покупателя вторичного жилья — примерно 7–9% от цены: комиссия агентства около 4% + IVA, нотариус 1–2% + IVA, половина гербового сбора (Sellos) и справки.
Кто выбирает escribano — покупатель или продавец?
По сложившейся практике — покупатель, и это в ваших интересах: нотариус проверяет чистоту объекта и законность сделки.
Можно ли заплатить наличными долларами?
Да. С 2026 года закон «Inocencia Fiscal» разрешает вносить наличные доллары при подписании escritura. Нотариус попросит декларацию о происхождении средств, а для крупных сумм — подтверждающие документы.
Нужно ли платить Sellos при покупке единственного жилья?
В CABA сделка до 226,1 млн песо освобождена от Sellos, если это единственное и постоянно занимаемое жильё. Для нерезидентов условия уточняйте у escribano.
Дадут ли иностранцу ипотеку?
Только постоянному резиденту с DNI, подтверждённым доходом в Аргентине и хорошей кредитной историей. Нерезидентам банки ипотеку практически не выдают.
Сколько стоит квадратный метр в Буэнос-Айресе?
По данным Zonaprop на сентябрь 2026 года — в среднем 2 484 USD за м² в CABA: от 1 071 USD в Lugano до 6 165 USD в Puerto Madero.
Что такое boleto de compraventa?
Предварительный договор купли-продажи, где фиксируются цена, задаток и срок подписания купчей. Собственником вы становитесь только после escritura.
Выгодно ли покупать квартиру под сдачу?
Средняя валовая доходность аренды в CABA — около 5,7% годовых. Без учёта налогов, expensas и простоя окупаемость — порядка 17,5 лет.
Комментарии